禹洲集团：业绩转好股价仍趴窝，背后到底藏了什么秘密?

8月12日晚间，禹洲集团（01628.HK）发布2021年中期业绩公告。这份公告中列出的数据极为“亮眼”，实现营业收入约120.1亿元，同比增长约494.9%；归母净利润约8.6亿元，同比增长493.8%……但资本市场并不买账，公告发布次日股价随即以大跌作为回应。与两年前的价位相比，禹洲集团股价已经跌去了三分之二。那么，资本市场到底在害怕什么？

业绩明显好转

在今年上半年，禹洲集团经营业绩大为改善。

公告数据显示，2021年1-6月，禹洲集团完成合约销售额527.1亿元，较2020年同期上升23%，合约销售面积260.9万平方米，同比上升9%，合约销售均价18526元/平，同比上升12.8%。据了解，禹洲集团2021年目标销售金额为1100亿元，就目前来看，上半年完成目标的47.9%，接近年度目标的一半。

另有数据表明，禹洲集团2021年下半年可售货值为1319亿元，要完成全年1100亿元销售金额目标，下半年平均去化率必须在43.4%以上。由于下半年可售货值区域结构较好，参照往年去化表现，禹洲集团完成2021年销售目标压力不大。

同时，禹洲集团经营业绩大幅改善。2021年上半年，禹洲集团营业收入为120.1亿元，较重列后的2020同期收入大幅上升495%，主要由于交付物业总建筑面积增加导致物业销售确认收入上升。

此外，期内溢利12.18亿元，核心净利润达11.36亿元。归母净利润约8.6亿元，上年同期归母净利润（经重列后）为净亏损约2.2亿元，同比增长493.8%。

盈利能力也有所提升。数据显示，2021年上半年禹洲集团毛利润率和净利润率表现较2020年同期有明显改善，分别由2.3%、-11.3%增长至20.1%、10.0%。

虽然经营业绩出现了明显改善，但禹洲集团的排名却出现了下滑。在亿翰智库公布的“2021年1-7月中国典型房企销售业绩TOP200”榜单中，禹洲集团以623.7亿元的销售金额排名第43位。较2020年末的第37位，排名下滑了6个位次。

股价积弱不振

令人颇感意外的是，就在禹洲集团公布2021年上半年业绩之后的首个交易日（8月13日），股价却再次出现大跌，跌幅为5.08%。截至当日收盘，禹洲集团股价报1.68港元/股，最新市值为105.9亿港元，与2018年1月下旬创下的309亿港元峰值相比，仅剩三分之一。

8月13日股价大跌，极有可能与中期业绩公告一同发布的一份重列2020年中期业绩的报告有关。在这份报告中，更改了2020年中报的核心数据，比如营收由140.07亿元变更为20.18亿元！

我们先看看重列后的核心数据变化：2020年上半年，禹洲集团的收入由140.07亿元变更为20.18亿元；毛利由32.76亿元变更为0.46亿元；期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元。

这相当于去年你告诉我自己健壮如牛，现在却突然改口说当时其实已经气若游丝？如此神操作，哪有不让资本市场惊出一身冷汗的道理？

地产分析师严跃进指出，类似财务和经营数据的调整，也说明企业财务工作不稳健。而且很显然，其操作不规范下，多半是从改善或粉饰财务数据的角度进行的。而从企业教训看，要防范出现业绩造假或者说数据有水分的风险，否则会影响投资者对于企业的评价。

问题还有不少

其实，禹洲集团目前面临的问题还有不少。

首先，今年上半年禹洲集团实现合同销售约527.1亿元，同比增长约23.0%，较2021年上半年百强房企37.8%的平均增速，低了14.8个百分点。在今年上半年，虽然营业收入、利润等各项指标均呈现“倍增”态势，但放在整个行业层面进行对比之后发现，其增速的说服力其实已经打了折扣。

其次，2021年上半年，禹洲集团拿地力度有所放缓，新增拿地建面54.8万方，较2020年同期下降六成，因此按金额计算的投销比（注：新增土储总代价/合约销售金额）也明显下降至不足10%。当然，在过去两年时间里，禹洲集团投销比均超过40%，截至2021年上半年，禹洲集团土地储备总建面达2199.6万平方米。

禹洲集团的经营活动现金流净额自2019年起，已连续两年为负，并且2020年的现金净流出规模还略有扩大，由-58.59亿元扩大至-59.19亿元。到底是有意放慢投资节奏，还是没钱继续拿地，目前不得而知。

不过可以肯定的是，禹洲集团融资受限是不争的事实。2021年上半年，禹洲集团在“三道红线”监管中仍处黄档，但表现较2020年底均有所改善。具体来看，2021年上半年，禹洲集团净负债率为80.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.0%，现金短债比为1.9倍，仍踩一条红线。据此，其有息负债年增速的上限不能超过10%。

还有就是难脱隐性负债嫌疑，也让资本市场心存忌惮。2020年中报披露，今年上半年，禹洲集团的合营公司总收入为25.367亿元，在合营公司的收入中所占份额为8.478亿元，但同期合营公司总合约负债达414.437亿元。众所周知，联营合营公司不需要并表，公司投资计入长期股权投资等科目，项目公司贷款属于表外融资，不影响公司负债端规模。

最后，评级机构纷纷下调了禹洲集团的评级。今年5月底，克而瑞给禹洲集团关联债券作出“回避”评级，明确表示公司未来再融资能力成为影响信用风险的重要因素。另外，自今年3月以来，穆迪、惠誉、联合国际等评级机构均将禹洲集团的评级下调，展望甚至从“稳定”调整为“负面”。